房屋貸款:規劃額度高,無法提供完整財力辦理信用貸款時,房屋貸款能助您週轉順利。房屋貸款只是貸款的一種,不過房子很有可能是你所購買的最貴的東西,貸款機構為你提供購屋所需的現金,而你同意在一段時間內還本付息。所以申請貸款的程序與買車或申請信用卡相比,需要付出更多精力。如何申請到足額的房貸、又要兼顧還款年限及利率,就是一門很大的學問

房屋貸款特色

  1. 貸款特色:房屋買賣/房屋貸款
  2. 貸款條件:1.年滿20至60歲之國民2.房子坪數15坪以上(北市12坪以上)3.三年內無拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者;但若已清償者則視個人情況辦理。
  3. 貸款額度:貸款金額視房屋市值估價而定。
  4. 貸款年限:本利攤還型:最長40年,提供最長3年的繳息寬限期(依個人情況而定) ,寬限期內只還利息不用攤還本金,讓您還款更輕鬆。
  5. 貸款利率:利率:1.8%~2.23%  (本貸款利率需視借款人相關條件而有不同 )。
  6. 房屋貸款檢附文件:身份證、 收入證明、在職證明、戶籍謄本、土地建物所有權狀、房貸最近一年繳款明細(存摺封面及內頁記錄或繳款收據或銀行對帳單)
    相關事項:*三年內有拒絕往來、呆帳、逾催或半年內有強制停卡者無法申請;但若已清償者則視個人情況辦理。*以上推薦之銀行核發金額與利率依個人條件有所不同
    ※銀行保留核貸與否之權利

辦理房屋貸款的7個步驟:

  1. 資料審核與調閱聯合徵信。3年內有拒絕往來記錄、3個月內貸款或信用卡延滯30天以上或未繳信用卡最低應繳金額、6個月內有信用卡遭強制停卡、6個月內有退補50萬以上記錄或逾期、查封、呆帳記錄、曾做保人借款有呆帳情況未逾5年者,申請人如有上述情形肯定會被銀行打槍。
  2. 實際鑑價。一般來說將參考房屋買賣的成交價格來決定可以申貸的金額約5~9成。會看屋況…等等估價要素進行估價。
  3. 審核:當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核,一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。
  4. 確認核貸金額、利息條件,並與貸款人和保人照會。
  5. 簽約對保。「對保」,就是與銀行簽訂借款契約的意思。
  6. 設定:對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍,並強制投保火險與地震險,保費負擔由借款人支付,一年一期直到貸款還清為止。
  7. 撥款交易也即將完成囉!抵押權設定完成後,買賣件即可隨時準備撥款,土地融資或轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償在撥款前,銀行會幫顧客確認是否已為不動產投保火險與地震險,如果已經投保即可隨時準備撥款,如果尚未投保銀行會等投保完成後才撥款。

房屋貸款銀行估價的8個要點?

銀行風險評估的目的是要以將來他們萬一要法拍你這間房子時,會以好脫手為考量。
主要的考量點如下

  1. 地段:地段很重要,地段會決定房屋基本價值,與房子周遭地區實價登錄行情高低,這才是會銀行估價的最主要關鍵。在靠海邊的房子也會考量風化的因素
  2. 年份:房子越老,建物的耐用年限和殘餘價值越低,年份太久例如是40年或是50年的房子時,銀行可能會只評估土地的價值因為房子殘餘價值越低會影響以後拍賣的價格。
  3. 建築方式:老式的加強磚造與後來的鋼筋混擬土(RC),安全性和價值當然不同。
  4. 土地持有面積的價值:房子會折舊,但土地不會,就算把房子拆了還能照市價賣土地坪數。大樓持有的土地面積較小,透天持有的土地面積相對較多,價值也比較高。
  5. 內部屋況:有些老房子有重新整修或裝潢過(老舊的裝潢不算),這部分銀行也會進去看真實屋況做考量。只是裝潢用材上對估價加分不大,對好不好脫手加分比較大。有些人會號稱花了上百萬裝潢,銀行估價不會把裝潢費完全加在估價中的。
  6. 周遭嫌惡設施:例如電塔、電箱、殯葬、工廠、路衝等等,這是會扣分的設施。
  7. 嚴重瑕疵:例如海砂屋、輻射屋、公告危樓等等,將來超難脫手,銀行承貸的意願也會大幅減低。
  8. 如果是小套房產品,除非總建坪達到15坪以上,否則一般銀行也不太願意承做貸款。

影響房屋貸款成數高低的5個因素?

有人可以貸8成 8成5 甚至9成  有人卻只可以貸6成 7成
銀行決定貸款成數的主要考量是人,人才是真正還錢的主角,人的信用好壞和固定還款的能力,,是銀行最重視的。所以對於人的條件審查,銀行看得比房子還重要。
如果你是銀行評估的優質客人,不但可以順利貸到錢,銀行還可能把可貸成數調高,加碼借給你。

  1. 工作職業屬於銀行認定的哪一個級距?越是屬於穩定收入、高收入行業,尤其是醫師、律師、公務員、上市櫃公司員工之類的行業。
  2. 是否有每月固定薪資轉帳或年度扣繳憑單,證明有穩定收入,可以穩定還款,其中羅列的薪資所得高低也會影響到銀行貸款成數
  3. 沒有固定薪轉的行業(小吃、攤販),銀行不認為你每個月有穩定收入,會擔心你有沒有能力每個月還錢,這時可能就需要提出存款財力證明或採取保人方式。
  4. 聯徵次數,通常會申請聯徵資料大多是為了金融需要或申請借款貸款,被申請次數越多,可能是負債與資產有較大疑慮(銀行會擔心,為甚麼前面那麼多家銀行都不肯借你錢)。
  5. 與銀行往來紀錄,銀行不喜歡沒有什麼信用紀錄的小白,反而更喜歡有在運用貸款、信用卡,而且還款紀錄良好的人,留些消費紀錄是必要的。

簡單6個方法做好購屋貸款規劃

  1. 長期固定在一家銀行交易,貸款時有機會爭取到低利率、高額度。
  2. 房子本身的條件,決定大概可貸的金額與成數 地點地段佳,抗跌性相對強、轉手性佳。
  3. 貸款人的條件,決定最終額度及利率,盡量證明自己的還債能力佳,例如提出薪資單、扣繳憑單、存款證明等等。
  4. 提供保人或擔保品,可提高貸款成數及核准機率,若前述方式評估的貸款額度不夠高,也可自行提出連帶擔保以加強核貸條件,例如能提供擔保人願意擔保。
  5. 搭配其他種類信貸,另類增加貸款額度。
  6. 提高貸款利率,縮短攤還年限。

自己去銀行申辦房屋貸款跟委託你們辦的差異是什麼?

台灣的銀行家數幾十間,各銀行有各銀行風控條件不同,每個銀行喜愛的客群不同,審核條件也稍有不同,而且銀行政策不時在變更,一般民眾無所適從,根本不知道自己的條件要向哪一家銀行申請貸款才會通過,才需要透過代辦公司。 差異點會在:

  1. 銀行行員只會推薦自己銀行的方案而我們有配合幾十間銀行,可以了解各銀行方案中的差異幫助申請人找到最適合的銀行方案,提供不拉聯徵方式為你初步評估貸款可行性,可以大幅增加通過機率。
  2. 代辦並不是開銀行,所以不可能所有案件都可以保證過件,評估後告知你申請的過件機率大不大可貸額度約多少.,…等等。
  3. 申請辦貸款不像是買東西,可以貨比三家;辦貸款卡在聯徵的問題上一旦婉拒是會造成你後續申貸的困難度上昇,需要謹慎規劃再進行。
  4. 代辦幫你省下的『時間成本』不需一家家銀行等待比較。
  5. 辦理任何貸款都不需要事先支付服務費用,一律事成收費,辦理任何貸款申請前都不需要正本文件可以大大降低受騙的機會。

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千萬記得,在你還沒有確定要貸哪一家銀行前,不要填貸款申請書,也先不要提供貸款人的身分證影本或授權銀行調閱聯徵紀錄。你可以先初步比較過各家銀行給的估價和貸款條件,等確定要正式申請貸款時,再授權其中條件比較好的1~2家填申請書(避免若正式通知核貸時,才發現核貸成數不足,再重送另一家重新評估會延遲買賣合約時間),授權他們調閱聯徵即可。

申辦貸款原來這麼簡單?
只要您自有房屋土地坪數不限、屋齡不限、房屋土地持分,不管個人信用不良、貸款延遲繳款紀錄、負債比過高、無收入證明、銀行債務協商、短期週轉資金、1小時估貸3天內撥款、急需資金當日撥款、寬限期、等各種銀行無法申辦的原因皆可辦理!

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要先估價 土地謄本,建物謄本可用手機拍照之後傳至LINE ID:0975751798
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留言
  • 周志峰
    回覆

    小弟需要資金,大約60萬左右。
    母親是借款人,工作年資13年,一個月兩萬3左右;
    奶奶名下有房子,屋齡40年,願意拿房子出來抵押,

    辦理銀行房貸有沒有空間可以處理

    • 貸款通
      回覆

      可以評估看看還有沒有空間
      需提供薪轉的存摺近6個月的出入明細及權狀或是謄本拍照LINE給我

  • 黃益順
    回覆

    對我有幫助

  • 黃俊維
    回覆

    好文推一下

  • HANS
    回覆

    滿詳細的

  • 協真
    回覆

    想購買第二間房子!二房可以貸幾成

    • 貸款通
      回覆

      目前6成左右!
      如果要估可以加LINE詳談

  • 王小光
    回覆

    我目前無業,所以無勞保也無薪轉證明,但每月有高收債基金配息約5~7萬,另有兩間套房每月房租收入約9千,皆有銀行存摺記錄可佐證,買台南400萬的房子,但只準備自備款50萬,所以想要貸款350萬,不知道這樣的條件能不能順利貸款?謝謝您的解答

    • 貸款通賴順益
      回覆

      以一戶總價400萬的房屋來說,非首次購屋的自備款需要準備至少三成以上(至少約120萬)另外需加上費用及稅金,因此您目前自備50萬確實太少。要申貸到350萬的可行性較低。

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