二胎 :就是在不動產抵押設定的辦理第二順位貸款專為債權之擔保而設,通常是用在房屋、土地、農地….等等都可以設定抵押權,這篇文章是針對房貸二胎來說明,產品特色:1. 依個人授信評分,專案最低6%起,2. 還款時限長1~10年,3. 貸款額度依房屋現值成數而定,申請流程:先傳土地及建物謄本權狀估價 → 核定金額利率 → 現場拍照 → 簽約撥款。

二胎 是什麼意思?

常看到廣告中提供房屋一胎、房屋二胎借款只要……,其中提到的一胎、二胎是什麼意思?意思是在房屋的貸款抵押設定的順位就是一般通俗所稱的胎權,也就是設定抵押所具有的權利。例如當該房屋已經有房貸後,在把房屋拿去再向另一家銀行 進行對房屋的殘值的再抵押借款, 房屋貸款抵押設定出現第2順位債權人,即為二胎。

只可以借一胎、二胎嗎?可借到三胎、四胎、甚至五胎嗎??只要有人願意接受房屋作擔保而借錢的,不管到第幾順位或幾胎都是可以設定的,而只要兩造雙方談好借貸規則即可至地政事務所,做抵押權設定的申請及設定。

之前遇過有位客戶在銀行房貸上被設定到第四順位,房屋市價2000萬左右,一開始房貸只貸300萬,過幾年之後又陸續跟銀行增借200萬、200萬、100萬而銀行也直接在貸款抵押設定上直接設定。才會出現有銀行設了四胎的情況。如果一胎房貸已經貸滿可貸的成數時就比較不容易有2~3胎的承作空間。

另一種說法稱之為第一順位抵押權、第二順位抵押權、第三順位抵押權、第四順位抵押權,以此類推。順位也可以稱為債權清償的順序。例如房屋被法拍了,付完規費稅金之後第一個先清償第一順位的債權,清完還有餘額在清第二順位,清完還有餘額在清第三順位,以此類推。

二胎只有房屋才可以抵押設定第2順位嗎?通常抵押設定是用在不動產上面,房屋、土地、農地….等等都可以設定抵押權,而車子二胎(動保設定)也是有人在承作的。不動產抵押權乃專為債權之擔保而設,不動產價值扣除先順位抵押債權後是否尚有殘值,抵押之不動產經變賣後,其債權之清償順序當然是先設定者先清償,後設定者後清償;等各順位抵押債權均清償完畢後,才會輪到一般債權平均分配。

實際除了資金週轉應用上之外,也有夫妻為了怕對方賣不動產而二順位設定成先生或太太,也有父母親幫兒子、女兒買房子之後怕兒子、女兒私下去賣不動產而二順位設定成父母親也是可以的。

二胎房貸

第一次房屋貸款的銀行稱為第一順位債權人俗稱為一胎,由於第二順位抵押的銀行債權清償只能排在第一家銀行之後,二胎承作要承擔的風險比較高,所以二胎的利率比一般房貸高(銀行二胎利率約年息4%起一般是6%左右,民間二胎的利息約月息1.5%~3%左右),而且貸款金額通常是房屋估價後扣除房貸餘額的殘值(最高通常是房價的7~9成扣除房貸餘額約等於可貸的金額)。

舉個例子說明為什麼二胎承作要承擔的風險比較高?例如有間房子,估價市價約為1000萬,第一順位的房貸當初是借800萬,還到現在還有700萬,二胎借了100萬。假如現在還不出房貸被銀行送去法拍,第一拍有人拍了810萬結標,付完規費稅金之後假如是剩750萬,第一個先清償銀行的700萬,剩下50萬在清二胎的債務。銀行二胎當初借出100萬現在才收回50萬還有50萬的呆帳不一定收的回來。所以二胎的承作要承擔債務收不回來的的風險比較高,利率就會比一般房貸高

下面是個別針對二胎房貸vs轉貸vs增貸的說明 對有資金需求時參考選擇房屋貸款方案

申請銀行二胎房貸,與一般房貸相同,須有房屋作為抵押,同樣都要經過鑑價,但貸款上限為300萬元、也不得超過銀行的鑑價金額,通常二胎下來的額度僅剩當初鑑價的1到2成,甚至更低。假如當初設定一胎時,就已經利用信貸來填滿貸款不足的部分,申請二胎的成數會更少,甚至不予以核貸。

因為銀行承擔的風險比較高 某些銀行是不承作二胎,也有不少銀行是把二胎當成「信用貸款」的方式來放款。目前二胎會被歸類為消費型貸款而非房屋貸款,隔年申報綜所稅時,將無法以房貸的科目抵稅,損失部分權益。

二胎利率 年息4%~14%起 

  • 特色: 自有房屋不限坪數、不限屋齡,信用不良或慣性遲繳皆可辦理。
  • 條件: 年滿二十歲之房屋所有人皆可辦理。
  • 額度: 以信義、永慶、台灣房屋交叉評估後所得房價為依據,最高可貸滿全額。
  • 還款年限: 1-10年 可分一次結清和分期攤還,二胎年息6% ,7年本利攤,每借一百萬,月還14,609元 7年84個月總計還122萬,還款日期超出五日內不計息,還款金額最低以一萬元為單位,提前還款無違約金問題。
  • 貸款利率: 年息4%~14%起。
  • 檢附文件: 土地、建物所有權狀、身分證正本、印鑑證明、近半年的銀行存摺往來明細。
  • 相關事項: 線上估價->現場拍照->核定額度利率->簽約完成撥款 。以上核發金額與利率依個人條件有所不同   ※銀行保留核貸與否之權利。

二胎房貸利率比較

  • 貸款100萬 年息4% 分7年本利還 月繳13,669元
  • 貸款100萬 年息5% 分7年本利還 月繳14,134元
  • 貸款100萬 年息6% 分7年本利還 月繳14,609元
  • 貸款100萬 年息7% 分7年本利還 月繳15,093元
  • 貸款100萬 年息8% 分7年本利還 月繳15,587元
  • 貸款100萬 年息9% 分7年本利還 月繳16,090元
    ——————————————-
  • 貸款100萬 年息4% 分7年本利還 月繳27,338元
  • 貸款100萬 年息5% 分7年本利還 月繳28,268元
  • 貸款200萬 年息6% 分7年本利還 月繳29,218元
  • 貸款200萬 年息7% 分7年本利還 月繳30,186元
  • 貸款200萬 年息8% 分7年本利還 月繳31,173元
  • 貸款200萬 年息9% 分7年本利還 月繳32,179元
    ——————————————-
  • 貸款300萬 年息4% 分7年本利還 月繳41,007元
  • 貸款300萬 年息5% 分7年本利還 月繳42,402元
  • 貸款300萬 年息6% 分7年本利還 月繳43,826元
  • 貸款300萬 年息7% 分7年本利還 月繳45,279元
  • 貸款300萬 年息8% 分7年本利還 月繳46,759元
  • 貸款300萬 年息9% 分7年本利還 月繳48,268元

如果有資金上的需求是要選擇房貸增貸呢??還是房貸轉貸?還是二胎房貸呢??

這是每位有資金需求的人常常會遇到的問題,先了解個別的涵義及要求之後在選擇可行的方案。

房貸增貸是什麼意思?

是指房貸戶申請辦理房貸一段時間、清償部分本金之後,可能因為資金調度上的需求,再次申請辦理新增的房屋貸款增貸,也就是把已經還給銀行的房貸本金,再借出來。

有資金需求時我認為先問原貸款銀行因為:

  1. 如果往來紀錄良好,有利於重談利息的籌碼。
  2. 向原銀行申請房貸增貸所衍生的費用最少。
  3. 有往來默契,申請時自然較容易核准。
  4. 申辦大概是2星期左右撥款。
  5. 利率約2%左右 還款的時間約20~30年。
  6. 貸款條件較二胎房貸嚴格。
  7. 持分房屋如果要辦理,必須所有持分人都同意,沒辦法單單就某一部份的持分房屋辦理。

房貸轉貸是什麼意思?

所謂「房貸轉貸」,就是將房貸從 A 銀行轉到 B 銀行。借款人可以向 A 銀行詢問截至轉貸當日未償還的本息,由 B 銀行代為償還,領取「清償證明」,並到地政重新設定抵押(將抵押銀行由 A 改為 B)。由於轉貸時,B 銀行會重新針對房子鑑價,如果房子有增值,通常可提供增貸,如有申辦增貸,除了原來的房貸外,B 銀行還會將增貸的額度撥款到貸款人的帳戶,增加資金彈性。

  1. 如果原貸銀行評估你的案件沒有增貸空間, 另一間銀行認為有增貸空間時在轉貸。
  2. 轉貸因需要代償、塗銷所以時間會比增貸的時間來的長而且需多支出轉貸的費用。
  3. 申辦大概是2~4星期左右撥款。
  4. 利率約2%左右 還款的時間約20~30年。
  5. 貸款條件較二胎房貸嚴格。
  6. 持分房屋如果要辦理,必須所有持分人都同意,沒辦法單單就某一部份的持分房屋辦理。
  7. 房屋轉貸,省息金額須大於辦理的費用。

辦理二胎房貸的條件是?

要申請「二胎房貸」的先決條件,首先必須是名下有房子,而且第1順位房貸的繳息正常、沒有異常繳款紀錄等,至於第1順位房貸的額度多寡,也會直接影響「二胎房貸」的核貸額度。通常需在房貸繳滿一年之後才可以向銀行提供申請。

  1. 房屋估價後扣除房貸餘額後還有殘值時可以辦理。
  2. 貸款的額度不受限制於月薪的22倍。
  3. 若本身負債比已高到無法再借出信用貸款、且原房貸銀行也無法增貸的情況下, 是可以考慮申請「房屋二胎」。
  4. 資金需求很急迫。
  5. 申辦大概是2星期左右撥款。
  6. 利率約4%~14%(一般是6%)左右還款的時間約1~7年,沒有寬限期,目前也有銀行是承作10年或是15年的房屋二胎貸款,大部份是7年左右。
  7. 與信貸跟轉貸的比較是:房屋二胎貸款額度高於信貸,利率低於信貸,申辦速度快於房貸轉貸,辦理天數手續過程低於房貸轉貸。
  8. 如果在額度上或是資金需求的急迫性上在選擇二胎。
  9. 持分房屋銀行二胎必須所有持分人都同意,沒辦法單單就某一部份的持分房屋辦理,民間代書的二胎是單就某一部份的持分房屋辦理申貸。

選擇評估的要點是優先在原銀行詢問增貸的可行性,如沒空間在評估轉貸之後才是二胎房貸。

以上貸款方式並沒有一定的優勝劣敗,差別在於使用的時機及能否順利過件。站在客戶的立場貸款通一定是替客戶爭取最佳的方案,但有時因客戶的需求(如資金需求的多寡或希望還款年限長短等)及條件(如承作轉貸增貸條件不易達到或無法證明固定收入者等),貸款通會視情況給予客戶不同的建議。畢竟每位客戶的狀況都不相同,還是得依個案來了解後規劃。

房屋設定是指:至地政事務所辦理”抵押權設定登記”。抵押權設定登記意義:債權人對於債務人或第三人不移轉占有,而供擔保之土地或建物就其賣價金受清償之權,經訂立書面契約後,向該管地政事務所申辦抵押權設定所為之登記。

解除設定的前提需將貸款清償,取得債權人提供的清償證明與塗銷同意書後,方能解除塗銷設定。若尚未、債權然自然不可能同意解除設定,反而還需要注意借款人未來的還款正常,避免債權人對已設定的房屋聲請強制執行。

二胎房貸可以分為3種

  1. 銀行房屋二胎貸款。
  2. 租賃融資公司房屋二胎貸款。
  3. 民間代書房屋二胎貸款。

差異是在放款單位貸款審核條件上利率還款年限還款方式的差異

銀行房屋二胎貸款是什麼?

顧名思義就是向銀行申請房屋二胎貸款,要申請「二胎房貸」的先決條件,首先必須是名下有房子,而且第1順位房貸的繳息正常、沒有異常繳款紀錄等,至於第1順位房貸的額度多寡,也會直接影響「二胎房貸」的核貸額度。通常需在房貸繳滿一年之後才可以向銀行提供申請。

假如價值500萬元的房子,房貸是貸了400萬,銀行通常進行500萬元的設定,本利還了一年之後各銀行提出申請房屋二胎貸款,銀行通常會針對原本設定的500萬元額度,給予15%至20%的「二胎房貸」額度,也就是大約75萬元至100萬元之間的額度。還了本金多少也是會影響房貸二胎的額度。如果都是在寬限期中只繳利息要在原銀行在申請二胎貸款,過件狀況就會比較低。建議可向其他銀行辦理或是直接由貸款通來協助。

什麼人比較適合辦理銀行房屋二胎?

有確定的資金用途,而且希望能按月分期攤還的民眾,最適合使用這樣的商品,尤其如中小企業的老闆、資金進出頻繁、不固定的生意頭家、計程車司機、家庭主婦、獨立接案的SOHO族、個人工作室、每月獎金收入不固定薪資的業務族等,無法提出「固定薪資證明」也就是薪水起伏不定的職業,如果名下有不動產,就可以使用「房屋二胎」做為資金調度的工具。

租賃融資公司房屋二胎貸款是什麼?

顧名思義就是向租賃融資公司(例如中租、裕融….等等)申請二胎貸款,大部份是因為辦銀行二胎辦不過件轉往申辦租賃融資公司的二胎,如果你是在信用正常且有收入的狀況下,因為是下列狀況辦不了銀行二胎時可以轉申貸租賃融資公司的二胎

為什麼要申辦租賃公司房屋二胎?

租賃公司申辦門檻相較銀行低,適合信用正常有收入但無法提出提出制式的財力證明的民眾,例如自營商、攤販等,利率也比民間貸款低,約在6%到16%,最長年限10年,可貸到鑑價110%,最多可達新台幣300萬元。

  1. 自由業、八大行業、無登記自營商、工作領現無薪轉勞保者。
  2. 負債比偏高被銀行退件。
  3. 卡循過高被銀行退件。
  4. 近3個月聯徵次數太高。
  5. 公司營收有下降的趨勢或是虧損被銀行退件。
  6. 購屋房貸未繳滿一年。
  7. 房屋民間私人設定、信託、限制登記塗銷未滿6個月。
  8. 銀行估的額度不夠滿足你的資金需求。

以上狀況辦不了銀行二胎時可以轉申貸租賃融資公司的二胎

租賃公司二胎 可貸鑑價110%最高300萬 農舍也可貸8成  <—–可以參考這篇

民間代書房屋二胎貸款是什麼?

顧名思義就是向代書或是民間金主申請二胎貸款,(這邊指的民間,指的是沒有經營存款業務的單位,通常是一群金主直營的),一切服務都是由專業代書把關,律師諮詢 我們在全程簽約過程都有專業代書把關,與在地政事務所辦理設定,二胎房貸業者要賺的是利息不是房屋土地啊!如果是要操作土地直接買房賣方當投機客就好。

所以對於借貸者進行了解背景就是很重要的步驟需確認是否有能力償還借款比較重要。如果在照會的過程中有發現是要借款之後不還,要直接脫手給民間金主的現象時就比較不會核貸了。

為什麼要申辦民間房屋二胎?

通常申辦條件非常容易,只要您自有房屋或土地,負債比過高、銀行退件、個人信用瑕疵或延遲繳款、退票、卡債過高皆可辦理,免徵信、免保人。沒有銀行的高門檻,沒有錢莊的高利息,可代償錢莊、當舖、民間高利。

民間二胎的利息比較高,但是條件相較銀行貸款寬鬆。銀行一般來說會看借款人的工作條件、銀行存款、信用卡有沒有遲繳。有些人就是不小心晚點繳、銀行存款每月空,剛剛好失業。這時候條件很好的客人就被銀行放棄了,民間二胎就是處理這方面的遺憾。

不管是銀行、租賃公司或是民間代書的 申辦二胎流程如下

  1. 申請:撥打專線或加LINE-ID:0975751798 免費諮詢專線0975751798賴經理。提供資料如權狀或是謄本、收入證明(申辦民間的不用提供)、及財力證明(申辦民間的不用提供)。
  2. 估價:銀行或是代書鑑價人員將針對物件,基於屋況、市價行情、該筆房屋的實價登入、持有時間、公告現值、地區….等等因素去完成得出鑑價報告可貸金額、利息等等。(1個小時內馬上核貸)
  3. 審核:核貸金額、每期應繳金額、利息,並回報給你。
  4. 設定:如果前面流程進行順利,最後銀行或是代書會與貸款人約時間當面親自簽約和對保。這個流程須要房主本人親自出席。對保約需要1個小時,要事先安排時間。
  5. 撥款:簽約對保後,設定完成時銀行或是民間金主就會將核貸金額進行撥款。

民間二胎 彈性還款 不綁約 可以參考這篇

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貸款通線上諮詢LINE:0975751798

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