首頁土地貸款農地貸款流程為何?農地持分也可以辦貸款嗎?貸款管道看這篇!

農地貸款流程為何?農地持分也可以辦貸款嗎?貸款管道看這篇!

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農地貸款 、持分農地貸款注意事項及申辦流程說明,農地貸款利率試算,最高可貸300萬,貸款年限15年還,養地、田地具固定收入者即可辦理。

流程如下:申請→ 估價→審核→對保→設定→撥款。銀行農地貸款利率約2%-6% 貸款成數:5成左右。

農地貸款是什麼意思?

農地貸款顧名思義是將「非都市土地」或「都市土地農業區」、「保護區」範圍內,供農作使用的農地作為抵押品向銀行或是農會或是民間代書辦理貸款。

「都市計畫內農地」的價值較高,銀行核貸的機率比較大,貸款額度及貸款成數比較高;反之,「非都市計畫內農地」的核貸率則相對比較低。

農業用地又分為耕地、非耕地;分區種類又有森林區、山坡保護區、風景區、河川區、特定農業區、一般農業區等等,相較其他地目,農地貸款不同於一般的貸款,貸款的條件限制都會更嚴謹。

目前能申請農地貸款的管道大部份是土地銀行跟農會申辦及民間業者,而向土地銀行申請申辦農地貸款時,擔保品土地分區使用證明,地目有明確寫「農地」或「農業區」等須供農業使用的土地才進行申請。

如果不是農民身份沒辦法在農會辦理貸款轉想向一般銀行辦理,大部份都直接回絕沒承作農地貸款,因此有許多人都想要知道如何辦理農地貸款,或者進行持分農地貸款,增加週轉的資金。

辦農地貸款請找貸款通
辦農地貸款請找貸款通

農地貸款申辦管道有那些呢?

市面上想要辦理農地貸款管道有以下3種:

農會農地貸款:

各地區的農會都可以申辦農地貸款,基本的要求是農會會員及有保農民保險才會願意貸款,貸款額度都在農地市價的5成左右。好處是農會的貸款利率比較低 。

各家農會的農地貸款申辦資格

  • 年滿 18 歲之本國國民。
  • 無信用不良、有穩定收入已證還款能力佳。
  • 申貸者須為農會會員,或農民保險被保險人
  • 農地有實際耕作或農地鄰近道路,農地產權完整、有農用產銷,且為非持份農地。
  • 農地不可有民間私人設定

銀行農地貸款:

可以用農民的身分或是有實際從事農業生產之身份,可以向銀行申辦農地貸款,因為一般的銀行是無法承辦農地貸款的,要一一去找有辦理土地貸款的銀行才有機會。

要求條件是不能是持分農地,如果有建築物(農舍)的話必須要有保存登記。而且都市計畫內的農地,銀行承作貸款的意願會高些,假如是非都市計畫內農地,銀行放款的意願趨近於零。

目前僅有台灣銀行、合作金庫、國泰世華、土地銀行可接受辦理,但申貸條件較為嚴謹。如為農用土地有農用證明利率會更低。

銀行農地貸款條件:重視信用條件及貸款人收入狀況

  • 年滿18歲
  • 名下有農地持有權者 (須完整權狀及產權)、持分農地無法辦理貸款
  • 信用良好:貸款者的聯徵紀錄、收入狀況、信用評分相當重要
  • 農地不可有民間私人設定
  • 需有財力證明及收入證明

民間農地貸款:

一般來說民間貸款公司屬於非金融機構的融資管道,只要有農地都可以申辦貸款,但利率會比銀行來的高、貸款額度也會比較高。

通常是借款人信用不良、貸款有延遲繳款,負債比過高、無收入證明、持分農地、或是已借農地一胎、二胎等等因素造成銀行農地貸款辦不過時,可以選擇民間農地貸款。

民間農地貸款的核貸條件相對寬鬆許多

  • 基本上以農地的價值為主,不會針對申請人進行徵信。因此有信用瑕疵的民眾,也有機會申請民間農地貸款。
  • 如果希望用持份農地來貸款,民間農地貸款也不需通知其他持份人。
  • 對於農地二胎貸款,民間農地貸款的條件也比銀行寬鬆,基本上有殘值就能貸。
  • 民間農地貸款的申請流程比銀行迅速許多,最快可以在當天核貸。
農地貸款管道比較
農地貸款管道比較

三種農地貸款管道比較表

申貸管道 貸款利率額度及成數條件限制
農會最低(年利率1.5%起)額度及成數低
約為農地鑑價的5成
需為農會會員
銀行中(年利率2%~5%)額度及成數低
約為農地鑑價的5~6成
從事農業相關的身份
民間最高(月息1%~3%)額度及成數最高
約為農地鑑價的8-9成
農地有價值即可申貸
銀行農地貸款
銀行農地貸款方案內容

農地的分類跟各代表的意思是??

農業用地:「農地」泛指廣義的農業用地,指在非都市土地或都市土地農業區、保護區範圍內,依法供下列使用之土地,也就是說這些土地可進行農地貸款:

  1. 供農作、森林、養殖、畜牧及保育使用者。
  2. 供與農業經營不可分離之農舍、畜禽舍、倉儲設備、曬場、集貨場、農路、灌溉、排水及其他農用之土地。
  3. 農民團體與合作農場所有直接供農業使用之倉庫、冷凍(藏)庫、農機中心、蠶種製造(繁殖)場、集貨場、檢驗場等用地。(農業發展條例第3條第10款
  4. 耕地:「耕地」是指依區域計畫法劃定為特定農業區、一般農業區、山坡地保育區、森林區之農牧用地。(農業發展條例第3條第11款)農業用地的範圍包含耕地,因為要保護耕地及管理土地,耕地的保護規定及管制使用較【非耕地】之其他農業用地嚴格。
農業用地之範圍
農業用地之範圍

農地的分區分成二種:

特定農業區:

係指優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施,經會同農業主管機關認扁必須加以特別保護而劃定者。因此,辦竣農地重劃的土地一定會劃定為特定農業區,但是,特定農業區不一定就是有辦理農地重劃之農業區。

一般農業區:

係指特定農業區以外供農業使用之土地。

影響農地價格的因素主要有:

影響農地價格的因素
影響農地價格的因素

能夠貸款到的金額跟農地價格有關:

一般因素:

指影響城鎮地價總體水平的自然、社會、經濟和行政因素等,主要包括地理位置、自然條件、人口、行政區劃、城鎮性質、城鎮發展過程、社會經濟狀況、土地制度、住房制度、土地利用規劃及計劃、社會及國民經濟發展規劃等。

區域因素:

指影響城鎮內部區域之間地價水平的商服繁華程度及區域在城鎮中的位置、交通條件、公用設施及基礎設施水平、區域環境條件、土地使用限制和自然條件等。

個別因素:

指農地自身的地價影響因素,包括農地自身的自然條件、開發程度、形狀、長度、寬度、面積、土地使用限制和農地臨路條件等。

農地估價時對影響因素的分析、選擇要根據因素影響程度的大小,分主次分析、確定影響因素。

農地貸款 找銀行申辦好過件嗎?

不論農地地坪大小、種類 貸款通都能替您創造最高價值
不論農地地坪大小、種類 貸款通都能替您創造最高價值

如果想辦理農地貸款,部份的銀行會用信用貸款的方式以農地當擔保品來承作農地貸款,農地有沒有鄰路會是第一個考量的因素。承貸的金融機構會前往勘查,拍照記錄農地的現況,評估物件的總價,再告知申請方能夠提供的可貸金額。

農地貸款額度與農地估價有關,估價會以農地的潛在開發價值、預期轉用的價值或預期農地的增值、農地管制之鬆緊、鄰近地區之建地價格水準。進行估價時一定要考慮農地的雙重功能。

如果只根據農地純收益,不考慮土地對農民的社會保障作用,即土地的社會效益等因素,土地價格就不客觀。

遵循農民基本生活保證原則,就是指因集體轉移土地所有權而致農民失去土地時,其價格補償應以能保證農民的最基本生活為條件。

農地係為保持農業生產而定,除保持農業生產外,僅得申請興建農舍。

銀行及農會的農地貸款條件有哪些?

農民身份:

限定為農民或農業相關從業人員(如:農業生產、加工、運銷、倉儲、休閒農業及農業發展事業等),若是向地方農會申請農地貸款,有些需先成為農會會員方可貸款。申貸人的信用條件良好,不能有信用瑕疵,而且要有穩定收入,要有存款。

使用分區:

須登記為農地方能貸款,農地謄本上的使用分區必須為「農」,註載供農業使用。而農地之定義如前言所述,須是供農林養殖畜牧保育使用、或是農業經營不可分離之土地、以及直接供農業使用之倉庫等用地。

貸款用途:

  • 貸款所取得的資金必須要用在農業發展上,如購置農地或興建/購置農舍、購置農業生財器具、農業用週轉金。
  • 農地改良、水土保持、造林、伐木、購買種苗、肥料、農機、苗木、魚苗、倉庫、防治污染及其他營運週轉器具等。
  • 受災戶復建用:受豪雨、寒流、颱風、地震或焚風所造成損失地區之農漁民取得復建、復舊、復耕所需費用。

農地貸款成數是幾成?

可以貸幾成?貸款額度是多少?

並非所有金融機構都承辦農地貸款,且貸款條件限制多,申辦農地貸款時,擔保品土地分區使用證明須供農業使用,貸款成數最高為買賣價格7成。放款金額若超過300萬元,須交由總行核定是否核貸。

影響農地貸款成數的因素有:

影響農地貸款成數的因素
影響農地貸款成數的因素
  1. 農地面積大小
  2. 農地現況(目前有農作物或是休耕或是其他狀況)
  3. 貸款人的信用狀況
  4. 貸款人的財力證明及收支狀況
  5. 附近開發情況
  6. 農地形狀(格局方正比較好)
  7. 農地所在的使用分區(非都市計劃區中,或者都市計劃區中的農業區、農地在保護區的範圍內,三者的差異很大的)

農地貸款利率是多少?

農地貸款利率約2.5%-5%之間,如為農用土地有農用證明利率會更低。

林地、山坡地貸款利率約3%起。如屬保育區或保護基本銀行不會承作。

銀行農地貸款方案內容

項目農地貸款(銀行)
貸款特色農地、養地、旱地、田地、所有權全部者,
借款人需信用良好,具固定收入者。
貸款條件年滿18至65歲之國民不論任何行業 。
農地、養地、旱地、田地、所有權全部者。
具有保存登記之合法建物,農地建造農舍亦符合本專案。
貸款額度貸款金額視 農地、養地、旱地、田地貸款價值成數而定,最高可貸7成,最高300萬。
貸款利率年息2%起
貸款年限1-15年(本利還)
貸款檢附文件土地所有權狀、身分證正本、印鑑證明
相關事項以上核發金額與利率依個人條件有所不同
※銀行保留核貸與否之權利

申請辦理銀行農地貸款資料:

  1. 借款人及保證人的身分證影本、戶口名簿或戶籍謄本影本。
  2. 如果借款人是個人需提供農地權狀及所得證明(如扣繳憑單、報稅證明、薪資單、薪轉存摺)。
  3. 如果借款人公司行號需提供農地權狀及公司報表(如401表、資產負債表、損益表、公司存摺)。
  4. 買賣件需準備契約書影本、謄本影本或權狀影本及所得證明等這些資料將提供給銀行作為進行農地貸款前農地估價和審核時的參考文件。

農地貸款申辦流程有哪些?

農地貸款申辦流程有哪些?
農地貸款申辦流程有哪些?1.送出申請 2.估價 3.審核 4.對保 5.設定 6.撥款

流程一、申請:

撥打專線或加LINE@ ID: @a580 免費諮詢專線0975751798賴經理。提供權狀或是謄本及收入證明(例如薪轉存摺近6個月的出入明細)

流程二、農地估價:

農地一定要有鄰路才可以辦,銀行鑑價人員將針對物件,基於農地的潛在開發價值、預期轉用的價值或預期農地的增值、農地管制之鬆緊、鄰近地區之建地價格水準、持有時間、公告現值、地區….等等因素去完成得出鑑價報告可貸金額、利息等等。

另外農地上農作物的價值是不列入估價範圍的。

流程三、審核:

核貸金額、每期應繳金額、利息,並回報給你。當銀行取得借款人及保證人的基本資料並完成不動產估價後,將進行案件的審核。

一般來說,聯徵記錄會查詢你在所有行庫的貸款金額,與過去 6 個月的還款記錄(包含信用卡繳款紀錄),決定貸款案件的准駁與否。

流程四、對保:

當貸款申請經銀行核准後,並約定對保時間,借款人可以安排自己方便的時間,在銀行進行對保手續, 這個流程須要地主本人親自出席。對保約需要1個小時,要事先安排時間。

對保當天需由借款人及保證人親自前往銀行辦理開戶手續作為日後撥款及繳款時的帳戶並提供土地權狀正本給予代書辦理設定抵押權利。

流程五、設定:

對保完成至撥款前,還需要經過抵押權設定的程序,抵押權設定的金額為貸款金額的1.2倍。

多設定二成是因為擔心未來若借款人無法正常繳款時,有衍生的違約罰款、違約利息及向法院聲請強制執行等費用..等等產生。

若債權銀行要拿回本金,必須經過拍賣程序,這期間所衍生的利息違約金費用就會從這二成中去計算,優先受償金額不能超過設定金額,依實際金額計算,銀行並不能直接全部。

流程六、撥款:

簽約對保後,設定完成時銀行就會將核貸金額進行撥款。抵押權設定完成後,農地買賣件即可隨時準備撥款,農地轉增貸件再調閱設定完成之謄本給與銀行即可撥款與代償。

持分農地貸款能找銀行辦理嗎?

持分農地貸款能找銀行辦理嗎?
持分農地貸款能找銀行辦理嗎?

持分農地是指當手上持有的土地產權不是完整全部,就是所有權只有1/2或1/3或是其他的幾分之幾的情況時。

持分農地要怎麼貸款?

常見有三個辦法:

  • 一、所有農地持有人都同意向銀行貸款;
  • 二、辦理農地分割;
  • 三、辦理民間農地貸款

1.所有農地持有人都同意向銀行或是農會貸款

農地持分對於銀行的認知就是產權不完整,如果是要辦銀行農地貸款就必須是要所有的持分人都同意時才可以辦理。

因產權非個人完整持有,如果想以持分農地向銀行申請貸款,有一個前提是需要全體持有人同意。

如此一來銀行收到的抵押擔保品就會是一塊完整的農地所有權。這時才可以申請銀行農地貸款。

2.辦理農地分割

如果不是急需用錢持分人可向法院申請共有物分割,保障自己權利。持分範圍較少的民眾,可先跟其餘共有人進行「協議分割」,將權利範圍清楚劃出。

分割之方法,依共有人協議之方法行之;不能協議決定者,法院得因任何共有人之聲請,命為「以原物分配於各共有人」或「變賣共有物,以價金分配於各共有人」之分配。

分割為分別持有;這樣那部分的農地就會單純為該人所擁有,沒有共同持有農地的問題了。就可以直接申請銀行農地貸款。

若欲進行共有土地分割的土地是「耕地」,根據《農業發展條例第 16 條》規定,耕地土地分割最小面積為 0.25 公頃,如果分割後個別持有人的耕地面積未達 0.25 公頃,就不得分割。

3.辦理民間持分農地貸款

如果不是全部的持分有人都同意時,要用個人個別持有的這種情況下:

因此如果想持分農地貸款,是沒辦法單獨針對個人持有1/2或是1/3………1/10…..的權利範圍辦理銀行農地貸款的。

如果是想單用個人持有的部份來貸款,可以透過民間農地貸款公司來幫您解決煩惱,只要利用個人持分的部分就可以辦理,不需要全部的人一起借貸。

農地持分貸款方式有兩種,銀行及民間。

  1. 銀行:共同持有農地要向銀行貸款,需要所有的持有人出面蓋章簽名,而且任一持有人信用狀況都需要是良好的情況下才會受理。
  2. 民間:只要個人持有就能夠辦理,而且不會被其他持有人知道,過程完全保密。利率較銀行稍微高一些,按月還款不用綁約,隨時借款隨時還款。

持分農地貸款方案說明

項目持分農地貸款
貸款利率:月息1~3%
還款年限不限 隨借隨還不綁約
辦理時間1~3天(含鑑價時間)
貸款額度農地價值夠額度最高80%
還款方式1.按月繳息
2.分期償還
(兩種還款方案)
年齡限制18-65歲
申貸難易度容易不看個人信用狀況只看土地價值
申貸費用服務費
代書費
規費

銀行農地貸款與民間農地貸款比較表

銀行農地貸款及民間農地貸款比較表
貸款通:只看農地價值,不看個人收入狀況與信用評級。不限農地大小,最高可到 9 成。月息最低 1% – 3%。最快 1 小時內核貸。最快24 小時內撥款。不綁約,隨時可還,不需多付利息

買農地有節稅的效果??

除了農地貸款外,購買農地還有節稅的效果,農地無須徵收贈與稅、土地增值稅及遺產稅。

雖然農地有這些免稅的好處,但還是有一些限制,以遺產稅為例,子女繼承農地後,必須繼續維持農用滿5年,才能免繳遺產稅,否則還是會被追討遺產稅。

購買農地有什麼資格上的限制??

必須是農民,真正落實農地農用,必須有下列其中之一的資格;

  1. 具有農保資格。
  2. 具備從事農漁業者才加入的健保「第三類健保」。
  3. 提交經營的實際從農計畫。

擁有地主身份與農地,是辦理農地貸款的主要條件。

農地變建地容易嗎?農業用地蓋房子可以嗎?

農地變更建地是可行的,只要依法申請變更地目,就有機會轉為建地,來合法興建建築物。

舉例來說,被道路、水溝、建地、學校所包圍的農地,以及農地地形凹入周圍建地時,都可以申請變更建地,依法可變更面積為 363 坪以下,若因整塊土地規劃需求,變更建地範圍可放寬至 400 坪以下。

此外,如農地上有老舊建築物,也可依法向政府申請將農地變更為建地,可變更面積以老舊建築物面積為基準。

而經專案核准,農地也有機會變更為幼稚園、安養院、遊憩用地、寺廟用地、丁種工業用地等土地使用。

為什麼會推薦要辦理農地貸款的客戶來貸款通辦理貸款呢?

主要因素是農地貸款並不是每間銀行都有承作,貸款通服務過的客戶大多是自己先一一去問了銀行之後,發現沒有承作農地貸款後,轉而找上貸款通來協助申貸。

貸款通會了解客戶的條件與需求,去選擇目前各銀行的農地貸方案或是民間貸款方式,規劃出最合適、貸款額度比較高及利率比較低的貸款計劃!

農地貸款案例說明:

客戶台北謝小姐在台北某大醫院擔任護理師月薪含津貼約7萬5左右,在高雄有塊農地已經委託仲介出售3年多還沒賣出去。目前想使用農地貸款貸200萬來蓋農舍。

客戶自行送件2間銀行其中一間沒有承作農地貸款如辦信貸額度約120萬左右不符合客戶需求,另一間回覆客戶在台北工作,農地在高雄,跨區他們沒有處理,要客戶辦信貸。

要成功辦理農地貸款,重要的是要能夠找到願意承作的銀行。某些銀行是沒有承作農地貸款的!而且大部份主推都是信貸,後來找上貸款通來協助。

經貸款通協助評估發現客戶月薪高達7萬5卻有月光的現象,雖然是在大醫院收入高且工作穩定,但月光現象造成信貸額度拉不高如果拉到22倍也不夠謝小姐的需求。

之後由貸款通協助申辦,直接送農地估價之後,銀行承作貸款額度250萬,分10年,利率2.9%,二星期內完成這次農地貸款成功結案。

農地貸款--農地、養地、旱地、田地皆可貸
農地貸款–農地、養地、旱地、田地皆可貸

延伸閱讀:

農地貸款Q&A

農地貸款送審需準備什麼?

雙證件
個人收入證明
農地權狀
若無固定職業者,需檢附個人存摺近六個月往來記錄

申辦農地貸款一定需要有農民資格嗎?

不一定!如果是申辦農會的農地貸款是需要農民的資格,如果是委託貸款通申辦銀行農地貸款,不是農民身分也可以成功辦理,只要您的信用正常,農地價值足夠就可以申辦。

農地貸款申辦時間?

您只需要先提供農地權狀或是農地謄本,我們會先調資料進行估價,一般銀行農地貸款申請時間約7~14個工作天,民間農地貸款申請時間約1~3個工作天,急件最快可以當天核准。

申辦農地貸款需要保人嗎?

只要您的農地價值足夠,個人信用正常就可以直接申辦農地貸款且不須要保人。如果有些信用小瑕疵可以提供保人加強貸款條件。

農地貸款利率是多少?

銀行農地貸款利率約2~6%,農會農地貸款利率約1.5~6%,民間農地貸款利率約月息1~3%。

延伸閱讀:<《土地貸款》6個步驟完成申辦?5分鐘搞懂貸款流程及影響利率高低的因素!>

以上是《農地貸款流程為何?》農地持分貸款也可以辦嗎?農地貸款利率試算月付金的介紹,如有其他想要了解的歡迎來電免費諮詢或填寫線上表單由專人為您服務!

注意:合法的貸款公司在撥款前是不會跟你收取任何費用的。合法的貸款公司在對保前是不會需要你的身分證證件的也不需提供存摺培養進出記錄的。

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貸款通賴長森

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