全國土地依照不同標準與使用類型，有不同分類。其中常見的土地分類有依照「土地法」的土地分類，也有依照「都市計畫」、「權屬」、「共同持有」進行劃分的土地分類，而不同的土地分類，就會有不同的用途！
土地分類方式一：依照土地法的土地分類
土地依其使用，分為下列各類。
第一類：建築用地
如住宅、官署、機關、學校、工廠、倉庫、公園、娛樂場、會所、祠廟、教堂、城堞、軍營、砲臺、船埠、碼頭、飛機基地、墳場等屬之。
第二類：直接生產用地
如農地、林地、漁地、牧地、狩獵地、礦地、鹽地、水源地、池塘等屬之。
第三類：交通水利用地
如道路、溝渠、水道、湖泊、港灣、海岸、堤堰等屬之。
第四類：其他土地
如沙漠、雪山等屬之。
前項各類土地得再分目。
地目是什麼？土地地目查詢方式與分類有哪些？
「地目」是土地法中 4 種土地分類往下細分的「目」，指的是「土地使用類別」或「土地使用分類」，用來代表土地使用狀況。
地目可以在「土地所有權狀」上查詢到。土地所有權狀是記載土地所有權人姓名、身分證字號、土地面積等資料的文件。其中，「地目」會用簡單的法定代表文字來表示，總共有「建」、「雜」、「祠」、「鐵」、「公」、「墓」、「田」等共 21 種地目分類，以下表格分別介紹！
不過，要注意的是，地目制度已於民國 106 年之後廢除，所以之後新發的土地所有權狀，不會有地目的欄位！如果想知道特定土地的地目分類，也可以到「全國土地使用分區資料查詢系統」查詢。
土地所有權狀上的地目21種類，地目建/道/旱意思是什麼？
| 土地類別 | 地目 | 說明 |
| 第一類：建築用地 | 建 | 房屋及附屬之庭院均屬之。 |
| 第一類：建築用地 | 雜 | 自來水用地、運動場、紀念碑、練兵場、射擊場、飛機場、砲臺等用地、及其他不屬於各地目之土地均屬之。 |
| 第一類：建築用地 | 祠 | 祠庵、寺院、佛堂、神社、教務所及說教所等均屬之。但兼用住宅者不在此限。 |
| 第一類：建築用地 | 鐵 | 車站、車庫、貨物庫等及在車站內之站長、車長之宿舍均屬之。 |
| 第一類：建築用地 | 公 | 公園用地。 |
| 第一類：建築用地 | 墓 | 墳墓用地 |
| 第二類：直接生產用地 | 田 | 水田用地。 |
| 第二類：直接生產用地 | 旱 | 旱田用地。 |
| 第二類：直接生產用地 | 林 | 林地、林山均屬之。 |
| 第二類：直接生產用地 | 養 | 魚池。 |
| 第二類：直接生產用地 | 牧 | 畜牧地。 |
| 第二類：直接生產用地 | 礦 | 礦泉地、但限於湧泉口及其維持上必要之區域。 |
| 第二類：直接生產用地 | 鹽 | 製鹽用地。 |
| 第二類：直接生產用地 | 池 | 池塘。 |
| 第三類：交通水利用地 | 道 | 公路、街道、街巷、村道、小徑等公用或共用之輕便鐵道線路均屬之。 |
| 第三類：交通水利用地 | 線 | 鐵道路線用地。 |
| 第三類：交通水利用地 | 水 | 埤圳用地。 |
| 第三類：交通水利用地 | 溜 | 灌溉用之塘湖、沼澤。 |
| 第三類：交通水利用地 | 溝 | 一切溝渠及運河屬之。 |
| 第四類：其他土地 | 堤 | 堤防用地。 |
| 第四類：其他土地 | 原 | 荒蕪未經利用及已墾復荒之土地均屬之。 |
自民國 88 年 3 月 16 日起，除與民眾權利義務較有關之「田」、「旱」、「建」、「道」等四種地目外，其餘將不再辦理變更登記或地目詮定。
通常也是「田」、「旱」、「建」、「道」這幾種地目才可以辦理土地貸款。
土地分類方式二：依照都市計畫的土地分類
另外，依照台灣各縣市規劃的都市計畫發展需求，也會將土地依照不同使用類型，分成「都市土地」與「非都市土地」兩種，以下分別說明！
都市計畫內土地使用分區 5 種類別
「都市土地」指的是被劃分在都市計畫範圍內的土地，可以分成以下 5 種土地類別。
一、住宅區
為保護居住環境而劃定，以建築住宅為主，其土地及建築物之使用，不得有礙居住之寧靜、安全及衛生。
二、商業區
為促進商業發展而劃定，以建築商店及供商業使用之建築物為主，其土地及建築物之使用，不得有礙商業之便利。
三、工業區
為促進工業發展而劃定，其土地及建築物以供工業使用為主，具有危險性及公害之工廠，應特別指定工業區建築之。
四、其他行政、文教、風景、保護、農業等使用區
區內土地及建築物，以供其規定目的之使用為主。
五、特定專用區
區內土地及建築物，不得違反其特定用途之使用。
非都市土地使用分區 10 種類別：
「非都市土地」指的是被劃分在都市計畫範圍之外的土地，有以下 10 種土地類別。
一、特定農業區：
優良農地或曾經投資建設重大農業改良設施，經會同農業主管機關認為必須加以特別保護而劃定者。
二、一般農業區：
特定農業區以外供農業使用之土地。
三、工業區：
為促進工業整體發展，會同有關機關劃定者。
四、鄉村區：
為調和、改善農村居住與生產環境及配合政府興建住宅社區政策之需要，會同有關機關劃定者。
五、森林區：
為保育利用森林資源，並維護生態平衡及涵養水源，依森林法等有關法令，會同有關機關劃定者。
六、山坡地保育區：
為保護自然生態資源、景觀、環境，與防治沖蝕、崩塌、地滑、土石流失等地質災害，及涵養水源等水土保育，依有關法令，會同有關機關劃定者。
七、風景區：
為維護自然景觀，改善國民康樂遊憩環境，依有關法令，會同有關機關劃定者。
八、國家公園區：
為保護國家特有之自然風景、史蹟、野生物及其棲息地，並供國民育樂及研究，依國家公園法劃定者。
九、河川區：
為保護水道、確保河防安全及水流宣洩，依水利法等有關法令，會同有關機關劃定者。
十、其他使用區或特定專用區：
為利各目的事業推動業務之實際需要，依有關法令，會同有關機關劃定並註明其用途者。
非都市土地 18 個使用地：
一、甲種建築用地：供山坡地範圍外之農業區內建築使用者。
二、乙種建築用地：供鄉村區內建築使用者。
三、丙種建築用地：供森林區、山坡地保育區、風景區及山坡地範圍之農業區內建築使用者。
四、丁種建築用地：供工廠及有關工業設施建築使用者。
五、農牧用地：供農牧生產及其設施使用者。
六、林業用地：供營林及其設施使用者。
七、養殖用地：供水產養殖及其設施使用者。
八、鹽業用地：供製鹽及其設施使用者。
九、礦業用地：供礦業實際使用者。
十、窯業用地：供磚瓦製造及其設施使用者。
十一、交通用地：供鐵路、公路、捷運系統、港埠、空運、氣象、郵政、電信等及其設施使用者。
十二、水利用地：供水利及其設施使用者。
十三、遊憩用地：供國民遊憩使用者。
十四、古蹟保存用地：供保存古蹟使用者。
十五、生態保護用地：供保護生態使用者。
十六、國土保安用地：供國土保安使用者。
十七、墳墓用地：供喪葬設施使用者。
十八、特定目的事業用地：供各種特定目的之事業使用者。
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土地分類方式三：依照權屬的土地分類
一、公有土地：
未經人民依法取得所有權之土地為公有土地。依照土地法第4條之規定公有土地分為國有土地、直轄市有土地、縣（市）有土地或鄉（鎮、市）有之土地。
- （一）國有土地之處分及設定負擔，由國有土地管理機關依照平均地權條例、國有財產法、國有非公用不動產交換辦法、國有非公用土地設定地上權實施要點、辦理國有財產法第52條之2讓售案件注意事項等規定辦理。
- （二）直轄市或縣（市）有土地之處分及設定負擔，依照土地法第25條之規定，應經該管區內民意機關之同意及報奉行政院（已授權內政部）核准。
- （三）鄉鎮市有土地之處分及設定負擔，依各縣有財產管理自治條例規定，應經鄉鎮市民代表會之同意並報經縣政府核准。
二、私有土地：
經人民依法取得所有權者為私有土地，又土地所有權之型態不同，可分為單獨所有與共有，而共有又可分為分別共有與公同共有，茲分述如下：
- （一）分別共有者，謂數人按其應有部分，對於一物有所有權。各共有人，得自由處分其應有部分。（民法第817條、第819條）
- （二）公同共有者，數人基於公同關係而共有一物，共有物全部屬於數人一體之狀態。公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。（民法第827條、第828條）
土地分類方式四：依照共同持有的土地分類
共有意指一樣東西之所有權為數人共同享有，有別於通常所見一樣東西之所有權為單一個人享有之單獨所有。
理論上，不管動產或不動產均可成立共有，但日常生活中則以不動產中之土地之共有最為常見。
而其共有型態分成三種：
(1)分別共有:
即所有權人按其應有部分之比例，共同持有同等土地所有權，並對共有物之全部，按比例有使用收益之權利。
此即如民法第八百十七條規定，數人按其應有部份，對於一物有所有權者為共有人為分別共有；及第八百十八條規定，各共有人按其應有部份，對共有物之全部有使用收益之權。
(2)公同共有:
意指所有權人共有，不分多少比例、持有同等土地之所有權，而其共有之權利及於共有土地之全部，而權利之行使需全體共有人之認可同意。
此即如民法第八百二十七條規定，依法律規定或依契約成一共同關係之數人，基於其公同關係而共有一物者，為公同共有人，各公同共有人之權利及於公同共有物之全部；及第八百二十八條規定，公同共有物之處分，及其他權利行使，應得公同共有人全體同意。
一般常見之土地公同共有型態，常發生於繼承遺產、合夥財產、祭祀公業財產或夫妻共同財產制之共同財產中。
(3)兼具分別共有及公同共有:
常見之狀況即為起先為分別共有，惟經過一段時間後，其中某共有人死亡，其繼承人未辦理繼承登記，該土地即變為兼具分別共有及公同共有之共有關係。
簡單來說，公同共有與分別共有最大差異在於持分（即比例）之有無。公同共有情況下，各共有人持有共有財產之全部，沒有持分之概念。而分別共有情況下，各共有人分別持有共有財產之某比例。
例如：就Ａ土地全部而言，如果甲持有Ａ地1/2，乙也持有Ａ地1/2，則可說甲乙分別共有Ａ地各1/2。
但在公同共有情況下，甲乙都持有Ａ地之全部，而沒有比例之區分。
公同共有的不動產因各共有人權利持分不明，故依法不能處分（買賣、贈與、設定等行為），惟有將共有關係改變成分別共有後，各共有人才能處分該不動產。
一般鑑價過程不需費用，民眾一旦遇到藉機收費就要當心，公司也須詳列包含設定費、代書費、規費等費用，讓借款人能一目了然，雙方取得共識後約在地政事務所辦理手續，對保時也要逐條說明合約內容，同意之後在簽約，所有過程都要有專業代書把關及律師諮詢，確保雙方權利義務。
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土地分類Q&A
地目制度已於民國 106 年之後廢除，所以之後新發的土地所有權狀，不會有地目的欄位！如果想知道特定土地的地目分類，也可以到「全國土地使用分區資料查詢系統」查詢。
欲查詢土地使用分區，有兩種方法。首先，可以對照土地登記謄本，在「標示部」欄位即會載明！此外，也可以透過「全國土地使用分區資料查詢系統」查詢，相當方便！
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